- अर्थसल्ला : महेश मलुष्टे, चार्टर्ड अकाऊंटंट
मागच्या लेखात मी अनिवासी भारतीयासाठी लागू असलेल्या आयकर कायद्यातील तरतुदींबाबत थोडक्यात माहिती देण्याचा प्रयत्न केला होता. त्यात निवासी स्थिती कशी ठरवता येईल? याची देखील थोडक्यात माहिती दिली होती. अनिवासी भारतीय (एनआरआय) नेहमी भारतीय बाजारपेठेत त्यांच्या परकीय चलनाची कमाई गुंतवण्याचे पर्याय शोधतात. रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक ही अनिवासी भारतीयांसाठी नेहमीच पसंतीची निवड आहे. आजच्या लेखात अनिवासी भारतीयांनी भारतात स्थावर मालमत्ता घेताना काय काय काळजी घ्यावी याबाबत मी थोडक्यात माहिती देणार आहे.
रिझर्व्ह बँक भारताबाहेर राहणाऱ्या विशिष्ट व्यक्तींद्वारे भारतात स्थावर मालमत्तेचे संपादन किंवा हस्तांतरण प्रतिबंधित करण्यासाठी किंवा नियंत्रित करण्यासाठी नियम तयार करते. परकीय चलन व्यवस्थापन कायदा (एफइएमए) देशाबाहेर राहणाऱ्या भारतीय नागरिकाला भारतीय रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्याची परवानगी देतो. तथापि, हे काही अपवादांसह येते, उदाहरणार्थ मालमत्ता ही शेतजमीन, फार्महाऊस मालमत्ता नसावी. जर सूट मिळालेली मालमत्ता भेटवस्तू किंवा वारसाहक्काने मिळाली असेल, तर अनिवासी भारतीयांना अशा मालमत्तेचे कायदेशीर मालक होण्यासाठी सरकार आणि आरबीआयच्या मंजुरीची आवश्यकता असते.
आरबीआयचे नियम…
स्थावर मालमत्ता हाताळणाऱ्या अनिवासी भारतीयांसाठी आरबीआयने अनिवार्य केलेले काही नियम येथे दिले आहेत. अनिवासी भारतीय स्थावर मालमत्तेच्या संपादनासाठी पैसे देऊ शकतात. सामान्य बँकिंग चॅनेलद्वारे भारताबाहेरील कोणत्याही ठिकाणाहून आवक पाठवून किंवा त्याच्या NRE/FCNR(B)/NRO खात्यात डेबिट करून भारतात निधी प्राप्त केला जाऊ शकतो. अशी पेमेंट ट्रॅव्हलरच्या चेक, परदेशी चलनाच्या नोटा किंवा इतर पद्धतींद्वारे केली जाऊ शकत नाही.
निवासी/व्यावसायिक मालमत्ता खरेदी केलेल्या अनिवासी भारतीयांना रिझर्व्ह बँकेकडे कोणतीही कागदपत्रे दाखल करण्याची आवश्यकता नाही. स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीवरील कर परिणाम स्थावर मालमत्ता ही ‘भांडवली मालमत्ता’ म्हणून पात्र असल्याने, भांडवली मालमत्तेच्या हस्तांतरणातून होणारा कोणताही नफा हा ‘कॅपिटल गेन्स’ या हेड अंतर्गत उत्पन्न म्हणून कर पात्र असतो.
सूट : एनआरआय भारतातील एका निवासी घराच्या खरेदीवर विक्रीची रक्कम गुंतवून विक्रीच्या तारखेच्या १ वर्षापूर्वी किंवा २ वर्षांच्या आत किंवा त्या तारखेनंतर ३ वर्षांच्या आत घर बांधून गुंतवणूक करून दीर्घकालीन भांडवली नफ्यातून सूट मिळवू शकतात. अर्थसंकल्प २०२३ नुसार सूटची कमाल मर्यादा रु. १० कोटी एवढी करण्यात आली आहे. एनआरआय सरकारी रोख्यांमध्ये गुंतवणूक करून आयकर कायद्याच्या कलम ५४ इसी अंतर्गत रु. ५० लाखांपर्यंतच्या दीर्घकालीन भांडवली नफ्यातून सूट देखील घेऊ शकतात.
स्रोत तरतुदींवर कर कपात : जेव्हाही एनआरआयद्वारे भारतात कोणतीही मालमत्ता विकली जाते, तेव्हा खरेदीदार आयकर कायदा, १९६१ च्या कलम १९५ अंतर्गत, देयकाची रक्कम किंवा स्वरूप विचारात न घेता टीडीएस कापण्यास जबाबदार असतो. दीर्घकालीन भांडवली नफ्यामध्ये २०% आणि अल्प मुदतीच्या भांडवली नफ्याच्या बाबतीत ३०% दराने या रकमेवर आयकर कपात करावी लागते व अधिभार आणि उपकर देखील लावला जातो. तथापि, ‘एनआरआय’चे कर दायित्व कमी असल्यास, एनआरआय, टीडीएसच्या शून्य/कमी कपातीसाठी आयकर विभागाकडे फॉर्म १३ मध्ये अर्ज दाखल करू शकतो. आयकर विभाग विक्रेत्याच्या भांडवली नफ्याची गणना करतो आणि एक प्रमाणपत्र जारी करतो, ज्यानुसार खरेदीदाराने टीडीएस कापून घेणे आवश्यक आहे. तसेच, भारतातील मालमत्तेच्या विक्रीवर मिळालेले पैसे भारताबाहेर परत करण्यासाठी, एनआरआयला प्राप्तिकर कायद्यानुसार फॉर्म १५ सीए अथवा फॉर्म १५ सीबी बँकेकडे सादर करणे आवश्यक आहे. अनेक देश मालमत्तेचे स्थान विचारात न घेता त्यांच्या रहिवाशांकडून मालमत्तेच्या विक्रीवर कर आकारतात. तथापि, दुहेरी कर आकारणी टाळण्यासाठी, भारताने अनेक देशांसोबत दुहेरी कर टाळण्याचे करार (डी.टी.ए.ए.) केले आहेत. या करारांमध्ये असे नमूद केले आहे की जर एखाद्या व्यक्तीने भारतातील मालमत्तेच्या विक्रीवर कर भरला असेल, तर त्याला भारतात भरलेल्या करांचे कर क्रेडिट मिळू शकते जे योग्य प्रकटीकरण करून इतर देशात त्याचे कर दायित्व कमी करेल. एआरआयद्वारे भारतात असलेल्या स्थावर मालमत्तेची खरेदी किंवा विक्री करताना वरील सर्व मुद्दे विचारात घेणे आवश्यक आहेत.