मुंबई: दिलेल्या नव्या अहवालातील माहितीनुसार, प्रमुख शहरांमध्ये पायाभूत सुविधांच्या विकासामुळे, परवडणाऱ्या घरांच्या किंमतीत सुधारणा चलनविषयक अनुकुल धोरण, रेपो दरातील बदल आणि वाढत्या उत्पन्न पातळीमुळे रियल इस्टेटला बळ मिळाले आहे. या अहवालात दिलेल्या माहितीनुसार, गेल्या काही दशकांमध्ये भारतातील निवासी रियल इस्टेटने अनेक चढउतारांमधून प्रवास केला आहे. विविध काळात विविध प्रकारे झालेले नियामक बदल, विविध गृहनिर्माण योजना आणि प्रधानमंत्री आवास योजना (PMAY) कार्यक्रम, नोटाबंदी, रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायदा (RERA) नॉन-बँकिंग वित्तीय कंपनी (NBFC) संकट, परवडणाऱ्या आणि मध्यम उत्पन्न असलेल्या गृहनिर्माणासाठी विशेष विंडो (SWAMIH), वस्तू आणि सेवा कर (GST) या घटनांमुळे रियल इस्टेट व्यवसायात आमूलाग्र बदल झाले. मात्र या प्रवासात देशातील प्रमुख निवासी (Residential) बाजारपेठांमध्ये घरांची विक्री वाढली असली तरीही विक्री मात्र तेजीत राहिली असा दावा या अहवालात कॉलियर्सने केला आहे.
खरं तर, महामारीनंतरच्या काळात निवासी विक्रीत अधिक सुधारणा झाली ती दरवर्षी ०.३-०.४ दशलक्ष युनिट्सपर्यंत पोहोचली होती. अहवालातील माहितीनुसार, आर्थिक वर्ष २०१० पासून सरासरी उत्पन्न पातळी चार पटीने वाढली आहे ज्यामुळे घर खरेदीच्या परवडणाऱ्या किमतीत लक्षणीय वाढ झाली. अहवालात पुढे लिहिले आहे की भारतातील सरासरी उत्पन्न इयर ऑन इयर बेसिसवर सुमारे १०% च्या सीएजीआर (Compound Annual Growth Rate CAGR) ने वाढले आहे, तर सरासरी घरांच्या किमती ५-७% ने वाढल्या आहेत. परिणामी रियल इस्टेट स्तरावर किंमत-ते-उत्पन्न (P/I) गुणोत्तराने मोजले जाणारे सरासरी परवडणारे स्तर २०१० मध्ये ८८.५ वरून २०२५ मध्ये ४५.३ पर्यंत सुधारले असे अहवालाने म्हटले. निरीक्षणातील माहितीनुसार जरी मॅक्रो-लेव्हल ट्रेंड प्रमुख शहरांमध्ये सरासरी परवडणारे स्तर सुधारण्याकडे निर्देश करत असले तरी, शहर आणि सूक्ष्म बाजार स्तरावर परवडणारेपणा लक्षणीयरीत्या बदलू शकतो आणि गृहनिर्माण विभागांमध्ये स्थानिक मागणी-पुरवठा गतिशीलता (Demand Supply Acceleration), प्रकल्प किंमत, लक्ष्य लोकसंख्याशास्त्राचे आर्थिक प्रोफाइल इत्यादी अनेक घटकांवर अवलंबून असतो. तसेच हे अधोरेखित करणे महत्त्वाचे आहे की परवडणारेपणा पातळीतील बदल आवश्यकतेने स्पेक्ट्रममधील घरांच्या विक्रीत रूपांतरित होत नाही. मागणी, पुरवठा आणि किंमत एकमेकांशी जवळून जोडलेले आहेत आणि सूक्ष्म बाजार आणि शहर पातळीवर लक्षणीयरीत्या बदलतात. भारतीय गृहनिर्माण बाजाराची किंमत संवेदनशीलता ओळखून, विकासक सामान्यत: वेगवेगळी उत्पादने बाजारात आणून आपले लक्ष्य असलेल्या विभागाच्या किंमतीतील आधारावर वेगवेगळ्या किंमती ऑफर देतात.
अहवालातने निरिक्षणात असेही म्हटले आहे की,'गेल्या दशकात घरांच्या परवडणाऱ्या किमतीत सुधारणा होण्याबरोबरच, अनुसूचित (Schedule) व्यावसायिक बँकांचा निवासी क्षेत्राकडे एकूण कर्जाचा धोका सातत्याने वाढला आहे. हे अप्रत्यक्षपणे सतत गृहनिर्माण मागणी आणि मजबूत कर्जदात्यांचा विश्वास दर्शवते. गेल्या १५ वर्षांत थकित गृहकर्जांमध्ये प्रभावीपणे १० पट वाढ झाली आहे, २०१० मध्ये ३ लाख कोटी रुपये होते ते २०२५ मध्ये ३० लाख कोटी रुपयांपेक्षा जास्त झाले आहे. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, एकूण बँक कर्जात गृहकर्जांचा वाटा २०१० मध्ये जवळपास १०% वरून सध्या सुमारे १७% पर्यंत वाढला आहे, जो भारतातील निवासी रिअल इस्टेटची लवचिकता अधोरेखित करतो.'
निवासी रिअल इस्टेटकडे कर्ज वितरणात झालेली सातत्यपूर्ण वाढ गेल्या काही दशकांमध्ये या क्षेत्राची लवचिकता आणि मागणीची गती दर्शवते. अनुसूचित व्यावसायिक बँकांनी मागणीच्या मजबूत मूलभूत तत्त्वांमुळे, सरासरी परवडणाऱ्या किमतीत सुधारणा आणि वाढत्या पत गुणवत्तेमुळे गृहकर्ज क्षेत्रात त्यांचा वाटा लक्षणीयरीत्या वाढवला आहे. गृहकर्ज सध्या देशातील एकूण बँक कर्जांपैकी जवळजवळ १७% आहे, जे मागील दशकाच्या सुरुवातीच्या काळात १०% होते.
याविषयी भाष्य करताना,'एकंदरीत, वाढता कर्जदाता आणि संस्थात्मक गुंतवणूकदारांचा विश्वास, वाढती उत्पन्न पातळी आणि मजबूत धोरणात्मक प्रोत्साहन यामुळे जवळच्या ते मध्यावधी काळात परवडणाऱ्या पातळीत आणखी सुधारणा होऊ शकते आणि घर खरेदीची भावना वाढू शकते' असे कॉलियर्स इंडियाच्या राष्ट्रीय संचालक आणि संशोधन प्रमुख विमल नादर म्हणाले.
टियर १ शहरांमध्ये परवडणाऱ्या पातळीत सुधारणा करण्याबरोबरच, पायाभूत सुविधा विकासामुळे या शहरांमध्ये मध्यवर्ती, उपनगरीय ठिकाणी निवासी पाणलोट क्षेत्रांचा विस्तार होत आहे. शिवाय कार्यालये विकेंद्रित (Decentralised) कामाचे मॉडेल स्वीकारत असल्याने आणि त्यांच्या प्रभावी सेंट्रल बिझनेस डिस्ट्रिक्ट (CBD) उपस्थितीपासून दूर जात असल्याने घरांची मागणी देखील कार्यस्थळांच्या जवळ असलेल्या व चांगली कनेक्टिव्हिटी असलेल्या ठिकाणी वाढत आहे.
अहवालातील निष्कर्षानुसार अहमदाबाद, बेंगळुरू आणि हैदराबादसारख्या शहरांच्या बाबतीत, जिथे शहरी वाढ अधिक संतुलित आहे, आजपर्यंत किमतीतील मध्यस्थी कमी स्पष्ट आहे. गेल्या १०-१५ वर्षांत कनेक्टिव्हिटी वाढीमुळे दिल्ली एनसीआर, मुंबई आणि चेन्नईसारख्या शहरांच्या सीमान्त भागात घरांच्या किमतींमध्ये लक्षणीय वाढ झाली असली तरी, मध्यवर्ती ठिकाणांमधील किमतीतील तफावत मोठी राहिली.पुढील काही वर्षांत शहरी भारतातील गृहनिर्माण गरजा पूर्ण करण्यासाठी सतत धोरणात्मक सुधारणा आणि संस्थात्मक गुंतवणूकदारांचा सहभाग, विशेषतः परवडणाऱ्या घरांच्या क्षेत्रात महत्त्वाचा राहील असे अहवालाने अंतिमतः म्हटले आहे.
