कॉलियर्स इंडियाकडून माहिती प्रसिद्ध
५०० एमएसएफ ऑफिस मालमत्ता आरईआयटीसाठी पात्र ज्यामध्ये विद्यमान आरईआयटी अंतर्गत आधीच सूचीबद्ध केलेल्या १३० एमएसएफपेक्षा जास्त स्टॉकचा समावेश
· आरईआयटी संभाव्यतः ग्रेड ए ऑफिस स्पेसच्या अतिरिक्त ३७१ एमएसएफ अनलॉक करू शकतात
· अतिरिक्त आरईआयटीएबल ऑफिस मालमत्तांपैकी ६०% शीर्ष सात शहरांच्या एसबीडी भागात केंद्रित
· भारतीय आरईआयटी आणि इनव्हिट रिटेल, वेअरहाऊसिंग आणि लॉजिस्टिक्स पार्क्ससारख्या विभागांमध्ये वाढत्या प्रमाणात विविधता
· हॉटेल्स, रेंटल हाऊसिंग आणि डेटा सेंटर्ससारख्या उत्पन्न निर्माण करणाऱ्या मालमत्ता दीर्घकालीन काळात आरईआयटीच्या अधिपत्याखाली येणार
मोहित सोमण: सध्या अस्तित्वात असलेला १६% आरईआयटीचा (REITs) सहभाग आर्थिक वर्ष २०३० पर्यंत तब्बल २५ ते ३०% पर्यंत जाऊ शकतो असे विधान कॉलियर्स इंडियाने केले आहे. त्यांनी हे विधान आपल्या अभ्यासात केले असून विशेषतः भारतातील रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) बाजारपेठ 'नवजात' (Nascent) पासून 'प्रारंभिक वाढीच्या' (Early Stage) टप्प्यात स्थिरपणे प्रगती करत आहे, ज्यामध्ये ऑफिस आणि रिटेल स्पेससह जवळपास १४० दशलक्ष चौरस फूट रिअल इस्टेट मालमत्ता आधीच सूचीबद्ध आहेत असे म्हटले आहे. कॉलियर्सच्या ताज्या अहवालानुसार, 'REITs Unlocked: Accelerating India’s Real Estate Maturity' चार सूचीबद्ध ऑफिस (Listed Office) REITs मध्ये सध्या ग्रेड A ऑफिस स्पेसचा सुमारे १३३ दशलक्ष चौरस फूट समावेश आहे. याव्यतिरिक्त, सुमारे ३७१ दशलक्ष चौरस फूट ऑफिस मालमत्ता जी सध्याच्या ग्रेड A स्टॉकच्या सुमारे ४६% आहे, आणि ती भविष्यातील REITs अंतर्गत येऊ शकते असेही अहवालात यावेळी नमूद केले गेले आहे.अहवालातील माहितीनुसार, शीर्ष सात शहरांमध्ये, बेंगळुरूमध्ये २४% वाटा असलेल्या अतिरिक्त REITable स्टॉकचा मोठा वाटा आहे. त्यानंतर हैदराबादचा क्रमांक १९% लागतो शिवाय विद्यमान REITs मध्ये सुमारे ३४ दशलक्ष चौरस फूट बांधकामाधीन पुरवठा आहे आणि पुढील १-२ वर्षांत हा पुरवठा सुरू होण्याची शक्यता आहे. एकंदरीत, भारतीय REITs ने वेग पकडणे सुरूच ठेवले आहे, विशेषतः ऑफिस क्षेत्रात, नवीन सूची, ऑक्युपियर बेसचा विस्तार आणि या विभागात वाढत्या संस्थात्मकीकरणामुळे ही वाढ होत असल्याचा दावा या अहवालात करण्यात आला.
भारतातील विद्यमान REIT/InvIT पोर्टफोलिओ पाहता विद्यमान REIT (msf) अंतर्गत ऑफिस स्टॉक १३३ आहेत व विद्यमान REIT (msf) अंतर्गत रिटेल स्टॉक यांची संख्या ५ असून विद्यमान InVIT (msf) अंतर्गत औद्योगिक स्टॉक ११ आहेत. (स्रोत: नवीन तम संबंधित REIT/InvIT तिमाही फाइलिंग अहवाल, DRHP नॉलेज रिअल्टी कॉलियर्स) (टीप: डेटा फक्त टियर I शहरांमध्ये (बेंगळुरू, चेन्नई, दिल्ली NCR, हैदराबाद, कोलकाता, मुंबई आणि पुणे) स्टॉकचे सूचक) असल्याचे म्हटले आहे.अहवालातील इतर माहितीनुसार, विद्यमान कार्यालय स्टॉक (msf)८१४ स्टॉक आहेत.एकूण REITable/REIT लायक ( REITable) ऑफिस स्टॉक (msf) ५०० स्टॉक आहेत.विद्यमान REIT (msf) अंतर्गत ऑफिस स्टॉक १३३आहेत.अहवालातील माहितीनुसार, सध्याचा REIT प्रवेश (%) १६% पर्यंत आहे. भविष्यातील REIT मध्ये समाविष्ट करण्याची क्षमता असलेला अतिरिक्त ऑफिस स्टॉकची संख्या ३७१ असू शकते असे अहवालाने म्हटले. (टीप: डेटा ग्रेड ए ऑफिस इमारती आणि टॉप ७ शहरांशी संबंधित आहे. बेंगळुरू, चेन्नई, दि ल्ली एनसीआर, हैदराबाद, कोलकाता, मुंबई आणि पुणे)
सूक्ष्म बाजार पातळीवर, सुमारे २२३ एमएसएफ (Million Square Feet MSF) किंवा अतिरिक्त REITable ऑफिस स्टॉकपैकी ६०% भारतातील टॉप सात शहरांच्या दुय्यम व्यवसाय जिल्ह्यांमध्ये (SBDs) आहे. या SBDs मध्ये, बेंगळुरू ३६% च्या वाट्यासह आघाडीवर आहे, त्यानंतर हैदराबाद २९% आहे. अतिरिक्त REITable स्टॉक प्रामुख्याने प्रमुख शहरांच्या SBDs आणि पेरिफेरल बिझनेस डिस्ट्रिक्ट्स (PBDs) मध्ये केंद्रित असताना, सेंट्रल बिझनेस डिस्ट्रिक्ट (CBD) परिसरातील ग्रेड ए इमारतींपैकी सुमारे १४% इमारती भविष्यातील REITs म्हणून सूचीबद्ध (Listed) होण्याची क्षमता आहे.
अहवालातील अधिक भाष्य करताना ' भारतातील व्यावसायिक रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या लवचिकतेचे प्रतिबिंबित करून, जागतिक अनिश्चिततेमध्ये ऑफिस आरईआयटी मजबूत ऑपरेशनल कामगिरी दाखवत आहेत. ८६% पेक्षा जास्त ऑक्युपन्सी दर असल्याने, प्री मियम ऑफिस स्पेसची मागणी मजबूत आहे. दीर्घकालीन भाडेपट्टे आणि उच्च भाडेकरू धारणा यांच्या आधारे स्थिर भाडे उत्पन्न वाढ, भारतीय ऑफिस मार्केटमध्ये आरईआयटीची विश्वासार्हता आणखी मजबूत करते.' असे म्हटले आहे.
आपल्या अहवालातील निष्कर्षावर भाष्य करताना,' भारतातील ऑफिस आरईआयटीज वाढीच्या सुरुवातीच्या टप्प्यात आहेत, ग्रेड ए स्टॉकपैकी सुमारे १६% स्टॉक आधीच इक्विटी मार्केटमध्ये सूचीबद्ध आहे. भविष्यात अतिरिक्त ३७१ दशलक्ष चौरस फूट ऑफिस स्पेस REITs अंतर्गत येऊ शकते, ज्यापैकी बहुतेक शीर्ष सात बाजारपेठांमधील एसबीडीमध्ये केंद्रित आहे. ग्लोबल कॅपॅबिलिटी सेंटर्स (GCCs) कडून वाढती मागणी आणि तंत्रज्ञान आणि बीएफएसआय कंपन्यांकडून जागेचा वापर यामुळे ऑक्युपन्सी पातळीत वाढ होत आहे. यामुळे भारतातील ऑफिस आरईआयटीजच्या वाढीला गती मिळण्याची अपेक्षा आहे. विकासक आणि गुंतवणूकदारांसाठी, एसबीडीज या उच्च-मागणीच्या क्षेत्रांमध्ये (High Demand Zone) भांडवलीकरण करण्याची, मूल्य अनलॉक करण्याची आणि त्यांच्या आरईआयटी पोर्टफोलिओसाठी दीर्घकालीन वाढ चालना देण्याची महत्त्वपूर्ण संधी देतात' असे कॉलियर्स इंडियाचे मुख्य कार्यकारी अधिकारी बादल याज्ञिक अहवाल प्रकाशाच्या दरम्यान म्हटले आहेत.
भारतातील REIT बाजारपेठ अजूनही इतर जागतिक बाजारपेठांच्या तुलनेत तुलनेने लहान -
जागतिक पातळीवर, एपीएससी (APAC, युरोप आणि अमेरिकेतील REITs ने कार्यालय, किरकोळ मॉल, औद्योगिक गोदामे, रुग्णालये, निवासी अपार्टमेंट, डेटा सेंटर इत्यादी अनेक मालमत्तांमध्ये विस्तार केला आहे. सध्या, जपान आणि सिंगापूर हे APAC (Asi a Pacific Region) प्रदेशात तुलनेने स्थापित REIT बाजारपेठा आहेत जिथे गुंतवणूकदारांना विविध प्रकारच्या अंतर्निहित रिअल इस्टेट मालमत्तेमध्ये प्रवेश आहे.तथापि,भारतातील REITs/ इन्फ्रास्ट्रक्चर इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (InvITs) बाजारपेठ तुलनेने लहान आहे आणि त्यांनी ट्रस्टमध्ये ऑफिस, रिटेल आणि वेअरहाऊसिंग पोर्टफोलिओ सूचीबद्ध केले आहेत. भारतातील नियामक वातावरण मजबूत आहे आणि REITs शेवटी नवीन मालमत्ता वर्गांमध्ये विस्तारू शकतात. अलिकडच्या वर्षांत सेबी (SEBI) लघु आणि मध्यम रिअल इस्टेट गुंतवणूक ट्रस्ट (SM-REITs) साठी केसचे समर्थन करत आहे.
'गुंतवणूकदारांचा वाढता विश्वास आणि रिअल इस्टेटच्या संस्थात्मकीकरणावर वाढत्या लक्षामुळे भारतातील REITs ची गती हळूहळू वाढत आहे. गेल्या काही वर्षांत REITs चे विविध मालमत्ता वर्गांमध्ये विविधीकरण आणि अलीकडील सूचीमुळे किरकोळ गुंत वणूकदारांचा सहभाग वाढला आहे. विशेषतः ऑफिस REITs ने चांगली कामगिरी केली आहे आणि सध्या बाजारात त्यांचा प्रवेश सुमारे १६% आहे. मजबूत मूलभूत तत्त्वे कार्यरत असल्याने, भारतातील एकूण ऑफिस स्टॉकपैकी २५-३०% आर्थिक वर्ष २०३० पर्यंत REITs अंतर्गत येऊ शकतात,'असे कॉलियर्स इंडियाचे वरिष्ठ संचालक आणि संशोधन प्रमुख विमल नादर लाँच दरम्यान म्हटले आहेत.
भारतीय REITs मध्ये ESG (Environmental Social Governance) पद्धतींचे वाढते वैविध्य आणि एकत्रीकरण (Diversification and Consolidation)
अहवालातील माहितीनुसार, भारतातील REITs ऑफिस स्पेसच्या पलीकडे वाढत्या प्रमाणात विविधीकरण करत आहेत, उच्च उत्पन्नासाठी गुंतवणूकदारांची मागणी, पोर्टफोलिओ लवचिकतेची आवश्यकता आणि विकसित होत असलेल्या रिअल इस्टेट गतिशी लतेच्या संयोजनामुळे. पुढे जाऊन, प्रौढ बाजारपेठांप्रमाणेच भारतातील REITs आणि InvITs रिटेल, वेअरहाऊसिंग, हॉस्पिटॅलिटी आणि अगदी डेटा सेंटर्ससारख्या विभागांमध्ये विस्तारू शकतात. याव्यतिरिक्त, प्रौढ बाजारपेठेत ट्रॅक-रेकॉर्डसह, वरिष्ठ गृहनि र्माण, सह-राहणे (Co Staying) विद्यार्थी गृहनिर्माण इत्यादी भाड्याने घेतलेल्या गृहनिर्माण विभाग, भारतातील भविष्यकालीन REIT बेट्स बनू शकतात. सध्या, विद्यमान REITs अंतर्गत ८६% ऑपरेशनल ऑफिस पोर्टफोलिओ ग्रीन-प्रमाणित आहेत, जे आंतररा ष्ट्रीय शाश्वतता बेंचमार्कशी मजबूत संरेखन दर्शवितात. पुढील काही वर्षांत, भारतीय REITs त्यांच्या संपूर्ण पोर्टफोलिओचे ग्रीन सर्टिफिकेशन लक्ष्यित करत आहेत. त्यांचे अक्षय ऊर्जेचा वापर ३० ते ३५ % ने वाढवण्याचे देखील उद्दिष्ट आहे. एकूणच, हे उपाय ईएस जी (ESG) केंद्रित गुंतवणूकदारांना त्यांचे आकर्षण बळकट करतात आणि भारतीय REITs च्या पुढील वाढीच्या टप्प्यात एक महत्त्वाची भूमिका बजावू शकतात.
नक्की REITs काय आहे?
रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) अशा कंपन्या आहेत ज्या उत्पन्न देणारी रिअल इस्टेटची मालकी घेतात, चालवतात किंवा वित्तपुरवठा करतात, ज्यामुळे व्यक्ती मोठ्या प्रमाणात, वैविध्यपूर्ण मालमत्ता पोर्टफोलिओमध्ये गुंतवणूक करू शकतात जसे ते स्टॉ कसाठी म्युच्युअल फंडमध्ये करतात. गुंतवणूकदार REITs मध्ये शेअर्स खरेदी करतात आणि मालमत्तेतून भाडे उत्पन्न आणि भांडवल वाढीद्वारे उत्पन्न मिळवतात, जे सामान्यतः लाभांश (Dividend) म्हणून वितरित केले जाते. ही रचना रिअल इस्टेटमध्ये एक्सपो जर मिळविण्याचा एक तरल (Liquid) मार्ग प्रदान करते, विविधता आणि नियमित निष्क्रिय उत्पन्न (Non Active Income) देते. REITs गेल्या काही वर्षांत उत्पन्नाचे मोठा परतावा (Return) देणारे साधन बनले आहे.