-
मुंबई डॉट कॉम : अल्पेश म्हात्रे
मागील आठवड्यात राज्यातील राजकारणात एक वेगळाच रंग रंगला होता. सर्वांचेच ‘त्या’ निर्णयाकडे लक्ष लागले होते. मात्र या सर्वांपासून वेगळा विचार करणारी एक बातमी छोटीशी होती, मात्र लक्ष वेधून घेणारी होती. नाईट फ्रँकचा या वर्षीचा ‘थिंक इंडिया थिंक रिटेल २०२३ सर्वेक्षण’ अहवाल मागील आठवड्यात प्रसिद्ध झाला. हा अहवाल म्हणजे देशभरात रस्त्यावरील भरलेल्या हाय स्ट्रीट बाजारपेठांमध्ये सर्वेक्षण करून बनवलेला अहवाल. या सर्वेक्षणात या वर्षी बेंगळूरुचा एमजी रोड भारतातील सर्वोत्कृष्ट हाय स्ट्रीट ठरला असून, हैदराबादचा सोमाजीगुडा दुसऱ्या क्रमांकावर, तर मुंबईचा लिंकिंग रोड तिसऱ्या क्रमांकावर राहिला आणि पुन्हा मुंबईसाठी विचार करण्यासाठी प्रवृत्त करण्याची घटना घडली. एकेकाळी सर्व बाबतीत अग्रेसर असणारा मुंबईचा दबदबा पाहता तो आता कमी होतोय की काय, असा विचार मनात आल्याशिवाय राहावला नाही. आज बंगलोर, हैदराबाद, कोलकातासारखी इतर राज्यातील निमशहरे आज मुंबईशी मोठ्या प्रमाणात स्पर्धा करत आहेत. विदेशातून आलेला पर्यटक हा पूर्वी खरेदी व राहण्यासाठी, फिरण्यासाठी मुंबईत येत होता. आता मात्र तो देशातील इतर ठिकाणांना जास्त प्रमाणात प्राधान्य देत आहे का? याचाही अभ्यास करणे आता आवश्यक वाटू लागले आहे.
या अहवालानुसार साऊथ एक्स्टेंशन (दिल्ली) या टॉप टेनमधील हाय स्ट्रीट्समध्ये होता, तर या टॉप टेनमधील यादीत बंगळूरुमधील चार ठिकाणांची निवड केली गेली होती. चेन्नई आणि कोलकाता अनुक्रमे पाचव्या आणि सहाव्या क्रमांकावर होते, तर बंगळूरुमध्ये सर्वात चांगले हाई स्ट्रीट्स असल्याचा अहवाल सांगतो. बंगलोरमध्ये खरेदीचा चांगला अनुभव खरेदीदारांना आला व टॉप टेनच्या इतर यादीत बंगळूरुमधील चार बाजारपेठांनी स्थान देखील मिळवले आहे.
सर्वोत्तम अशा दहा हाय स्ट्रीट्सची निवड करण्यात आली, जेथे सुलभ प्रवेश, पार्किंग सुविधा आणि किरकोळ विक्रेत्यांच्या विविध वर्गीकरणाच्या दृष्टीने सोयीस्कर अशी रचना केलेली होती. खान मार्केट (दिल्ली) आणि डीएलएफ गॅलेरिया (गुरुग्राम) सारख्या बाजारपेठांनी खूप कमी गुण मिळवले असून एमजी रोड (बंगळूरु), सोमाजीगुडा (हैदराबाद), लिंकिंग रोड (मुंबई), चेन्नई येथील अण्णा नगर, कोलकाता येथील पार्क स्ट्रीट सारख्या अॅक्सेस रोड जवळील बाजारांनी जास्त गुण मिळवले. यात विशेष म्हणजे अहमदाबाद आणि पुण्याचा या टॉप टेन हाय स्ट्रीट्समध्ये कोणतेही स्थान नाही. हे सर्वेक्षण भारतातील प्रमुख आठ शहरांमधील ३० हाय स्ट्रीट्सवर केले गेले होते. ज्या हाय स्ट्रीट्सनी ग्राहकांना मिळालेल्या अनुभवाची गुणवत्ता निर्धारित करणाऱ्या गुणाकांवर आधारित अशी होती.
मॉल आल्यानंतर आता रस्त्यांवरील खरेदी बंद होणार, विक्रेते संपणार असे वाटत होते. मात्र मॉलकडे वळलेला ग्राहक हा पुन्हा या रिटेल खरेदीकडे वळलेला दिसून आला. रिटेल हा अत्यंत स्पर्धात्मक असा व्यवसाय आहे आणि अलीकडे मॉल्सच्या आगमनाने, ग्राहकांच्या एकूण अनुभवाशीही निकटपणे संबंधित असा आहे. जागतिक स्तरावर, शहरे त्यांच्या हाय स्ट्रीट्सद्वारे ओळखली जातात, जी बहुतेकवेळा शहराचे मुख्य आकर्षण असतात आणि या रस्त्यांवरील ब्रँड हे जागतिक व्यासपीठावर शहराच्या मूल्याचा बॅरोमीटर असतात. पण जसजसे ग्राहकांचे राहणीमान वाढते, तसा तो विकसित होत जातो, तशा मग ग्राहकांच्या अपेक्षाही वाढतात. ग्राहकांच्या पारंपरिक स्वभावामुळे, हाय स्ट्रीट्स अनेकदा शॉपिंग सेंटरसारख्या सुविधा पुरवण्यात अपयशी ठरतात. तथापि, भारतातील शहरे आधुनिक होत असताना, प्रवेश, पार्किंग, दुकानांचा दर्जा इत्यादींसारख्या सुविधांमध्ये सुधारणा झाल्यामुळे देशातील अनेक हाय स्ट्रीट्सचे पुनरुज्जीवन होत असल्याचे सिद्ध झाले आहे. हाय स्ट्रीट्सचे सरासरी प्रति चौरस मीटर महसूल आर्थिक वर्ष २०२३-२४ मध्ये मॉलच्या उत्पन्नापेक्षा लक्षणीयरीत्या अधिक असेल असाही दावा हा अहवाल करतो. हाय स्ट्रीट्सने ग्राहकांना एक चांगला किरकोळ विक्रीचा अनुभव दिला, ज्याच्या आधारे रिटेलचे इतर पर्याय सतत विकसित होत राहिले आहेत. हाय स्ट्रीटवर किरकोळ जागा भाड्याने देण्यासाठी सरासरी मासिक भाडेआठ शहरांमध्ये वेगवेगळे आढळून आले आहेत. सर्व मालमत्ता वर्गांमध्ये रिअल इस्टेट क्षेत्रात भाड्यात सुधारणा असूनही, कोरोना महामारीनंतरच व्यवहार पूर्वीपेक्षा जास्त भाड्याने होत असल्याचे आढळून आले आहे. या सर्वेक्षणात असेही आढळून आले की, काही हाय स्ट्रीट हे देशातील सर्वात महाग रिटेल हब आहेत. नवी दिल्लीचे खान मार्केट, गुरुग्रामचे डीएलएफ जन गॅलेरिया आणि मुंबईचे लिंकिंग रोड आणि टर्नर रोड हे देशातील तीन हाय स्ट्रीट आहेत. जेथे किरकोळ विक्रेत्यांना ब्रँडची उपस्थिती टिकवून ठेवण्यासाठी मोठ्या प्रमाणात भाडे द्यावे लागते. म्हणूनच येथे विक्री करतानाही महागडी विक्री करावी लागते.
शॉपिंग मॉलच्या तुलनेत भारतीय हाय स्ट्रीट्स एकूण परिसराचा फक्त ६ टक्के भाग व्यापता; परंतु कार्यक्षमतेच्या बाबतीत, हाय स्ट्रीट्स कमी देखभाल खर्चामुळे १०० टक्के कार्यक्षमता देतात, तर शॉपिंग मॉलच्या बाबतीत, त्या मॉलची कार्यक्षमता ही शॉपिंग मॉलच्या श्रेणीनुसार ५० टक्के ते ६० टक्के दरम्यान असते. मॉलचा बराचसा खर्च हा त्याची सुरक्षितता, त्याची देखरेख, केंद्रीय वातानुकूलित यंत्रणा आणि सरकत्या जिन्यांच्या उच्च देखभाल खर्चामुळे होते.
रस्त्यावरील खरेदी करताना तेथील बाजारपेठा या ग्राहकांना परवडणाऱ्या खरेदीसाठी देशभर प्रसिद्ध असतात जेथे फॅशनेबल आणि ऑन-ट्रेंड कपड्यांपासून पादत्राणे, ॲक्सेसरीज आणि घराच्या सजावटीपर्यंत सर्व काही मिळते. मुंबईतील प्रसिद्ध असलेल्या वांद्रे येथील लिंकिंग रोड येथे स्वस्त आणि ट्रेंडी कपडे, दागिने आणि पादत्राणे दुकानात उपलब्ध असतात. हे ठिकाण मुंबईतील सर्वात लोकप्रिय स्ट्रिट मार्केट आहे. येथे अनेक लक्झरी ब्रँडची दुकाने आणि बुटीकदेखील आहेत. त्यामुळे काही जण हे प्रसिद्ध बुटीक आणि डिझायनर स्टुडिओज पाहण्यासाठी फेरफटका मारतात. मात्र आज मुंबईतील प्रसिद्ध असलेले क्रॉफर्ड मार्केट, लोखंडवाला मार्केट, फॅशन स्ट्रीट, कुलाबा कॉजवेचे मार्केट हे या यादीत नाही याचे दुःख होते. शेवटी हाय स्ट्रीटची व्याप्ती वाढवण्यासाठी मुंबईलाही आता या स्पर्धेत उतरावे लागेल, त्यासाठी गरज आहे ती नियोजन करण्याची. मुंबईत नेमकेपणे फेरीवाला धोरण, पार्किंग धोरण अचूकपणे राबवण्याची.
मुंबईतील पालिकेची २०१४ पासून फेरीवाला धोरणाची अंमलबजावणी कागदावरच दिसून येत आहे. जागा निश्चित होत नसल्याने मुंबई महापालिकेने फेरीवाला धोरणाच्या अंमलबजावणीसाठी सर्वेक्षण करून १५ हजार ३६१ फेरीवाल्यांना पात्र ठरविले होते. फेरीवाला समितीने ४०४ रस्त्यांवर ३० हजार ८३२ फेरीवाल्यांच्या जागेची निश्चिती केली होती. याच ठिकाणी फेरीवाल्यांचे पुनर्वसन करण्यात येणार होते. सध्या पात्र ठरलेल्या फेरीवाल्यांना जागा उपलब्ध करून देण्यासाठी पालिका प्राथमिकता देत आहे. हा गोंधळ आता दूर केला पाहिजे. शहर नियोजनकरांनीही आता कोणताही अडथळा न आणता विशेष शॉपिंग झोन्स निर्माण केले पाहिजेत, देशाचे पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांनी फेरीवाल्यांसाठी कोरोनानंतर १० हजारांचे अनुदान घोषित केले व त्याचे वाटपही सुरू आहे. मात्र त्यातही सावळागोंधळ सुरू आहे. आजही मुंबईच्या मुख्य बाजारपेठांमध्ये पालिकेची गाडी आली की कशी धावपळ सुरू होते, हे आपण पाहतोच. वरून व्हीआयपी आदेश आला की, रस्तेच्या रस्ते फेरीवालामुक्त होतात. आजही महापालिकेच्या पार्किंग पॉलिसी ही अंधारातच आहे. ग्राहक अशा मार्केटमध्ये खरेदी करत येताना त्याच्या गाड्या कुठे उभ्या करायच्या, हा मोठा गहन प्रश्न त्यांच्यासमोर असतो. जवळपास पार्किंगही नीट मिळाल्यामुळे वाहतूक शाखेकडून त्यांच्या गाड्या हमखासपणे उचलल्या जातात, हे सर्व टाळता येऊ शकेल. मग या अनागोंदी कारभारात आपला टिकाव लागणार तरी कसा. पर्यटक वाढणार तरी कसे? याचा सर्व बाजूंनी विचार झाला पाहिजे. तरच मुंबईतील प्रसिद्ध अशी शॉपिंग केंद्रे पुढच्या वेळेस निदान दहामध्ये तरी काही प्रमाणात येऊ शकतील का? याचा सर्वांनी आता विचार केला पाहिजे. एक मात्र नक्की की, कितीही मॉल आले तरी रस्त्यावरून नुसतेच फिरायचे, एखादी वस्तू घासाघीस करून आपल्या पदरी पडून घ्यायची, यात जे समाधान मिळते ते एकप्रकारे वेगळेच असते, हे मात्र नक्की.