इमारतींचे स्ट्रक्चरल ऑडिट किती महत्त्वाचे

हरिष प्रभू

मुंबई शहरात अनेक जुन्या इमारती आहेत. त्यातील काही धोकादायक स्थितीत आहे. पावसाळ्यात अनेक इमारत दुर्घटना घडतात, तेव्हा महापालिका, म्हाडासारख्या तत्सम यंत्रणेकडून या धोकादायक इमारतीत राहणाऱ्या रहिवाशांच्या जीवाला धोका निर्माण होऊ नये म्हणून इमारतीतील रहिवाशांनी अन्य ठिकाणी स्थलांतरित व्हावे यासाठी नोटिशी दिल्या जातात. सध्या ही प्रक्रिया सुरू आहे. त्यावेळी रहिवासी आणि इमारतीतील सोसायटीचे पदाधिकारी यांना ज्या इमारतीत आपण राहतो, त्या इमारतीचे जीवनमान किती आहे? याची अनेकदा माहिती नसते. त्यातूनच जुन्या इमारतीचे स्ट्रक्चरल ऑडिट राज्य सरकारने अनिवार्य केले आहे. नऊ वर्षांपूर्वी घडलेल्या बोिरवली येथील लक्ष्मीछाया इमारत दुर्घटनेनंतर मुंबई शहरातील जुन्या इमारतींचा मुद्दा ऐरणीवर आला होता. इमारतीच्या मालकांची चुक की, त्या सोसायटीत राहणाऱ्या रहिवाशांनी इमारतीच्या आयुष्यमानाकडे काळजीपूर्वक लक्ष दिले नाही, हा त्यावेळी चर्चेचा विषय होता. या चर्चेतून प्रशासकीय पातळीवर स्ट्रक्चरल ऑडिट हा विषय पुढे आला. स्ट्रक्चरल ऑडिट म्हणजे काय हे समजून घेऊ या.

सोसायटी इमारतींचे स्ट्रक्चरल ऑडिट

महापालिका स्ट्रक्चरल ऑडिट करण्यासाठी सोसायटीला नोटीस पाठवली जाते. बिल्डिंगचे स्ट्रक्चरल ऑडिट करण्यासाठी सोसायटीला नोटीस जारी करण्यासाठी महापालिकेचे वॉर्ड ऑफिसरला केलेला अर्ज, नमुना सूचना, फाइलिंग प्रक्रिया त्यामध्ये समाविष्ट असते.

मुंबई शहर आणि उपनगरातील बहुतेक इमारती ४०+ वर्षांपेक्षा जुन्या आहेत. यांपैकी काही इमारती “बेकायदेशीर आणि अनधिकृत” आहेत. स्थानिक नागरी संस्था (BMC) कडे इमारतींचे मंजूर आराखडे नाहीत. तसेच इमारतींतील रहिवाशांकडे (सोसायटी) त्यांच्या इमारतींचे मंजूर आराखडे नाहीत. महापालिकेकडून अशा अनेक इमारतींना “भोगवटा” प्रमाणपत्र (OC) जारी केलेले नाही.

कालांतराने, या इमारतींच्या देखभाल आणि/किंवा दुरुस्तीमध्ये अयशस्वी किंवा निष्काळजीपणामुळे अशा इमारती पडण्याच्या घटना सातत्याने घडल्या आहेत, त्याहूनही अधिक म्हणजे पैशांच्या कमतरतेमुळे आणि/किंवा रहिवाशांच्या उदासीनतेमुळे, त्यांच्या इमारतीच्या भिंतींचे मूलभूत प्लास्टरिंग आणि रंगसंगती आणि गळती आणि गंजलेल्या सांडपाणी पाइपलाइन बदलण्याकडेही रहिवाशांची उदासीनता दिसून येते. ज्यामुळे अशा इमारतींचे एकूण आयुष्य कमी होते.

पुढील काळात, काही रहिवाशांचा “इनबिल्ट आग्रह” सामान्य जागा/बाल्कनी/कोनाडा क्षेत्र/फ्लॉवर-बेड एरिया इत्यादींवर अतिक्रमण केले जाते, अनधिकृत बदल घडवून आणले जातात. ज्यात WC, स्नानगृहे आणि स्वयंपाकघरांचे स्थलांतर समाविष्ट आहे किंवा फ्लॅटचे एकत्रीकरण. असे सर्व अनधिकृत फेरफार/बदल, स्तंभ, तुळई, खांब, भिंती आणि मजल्यांमधील हेअरलाइन फ्रॅक्चरमध्ये रूपांतरित होतात, ज्यामुळे पाणी व हवेची गळती RCC संरचनेत होते, त्यामुळे या इमारतींचे एकूण आयुष्य कमी होते.

अनेक रहिवाशांना बाथरूममध्ये कपडे धुताना लाकडी ठोकळ्याचा वापर करून हॅमरिंग अॅक्शन वापरण्याची जुनाट सवय असते, ज्यामुळे शेवटी संरक्षणात्मक वॉटर-प्रूफिंग थर आणि बाथरूमच्या मजल्यावरील टाइलमधील अंतर उघडते, ज्यामुळे थेट गळती होते. खालच्या मजल्यावरील संरचनेमुळे आर्थिक नुकसान, आरोग्य समस्या आणि त्यामुळे खालच्या मजल्यावरील रहिवाशांमध्ये असंतोष निर्माण होतो.

यासाठी केले स्ट्रक्चरल ऑडिट अनिवार्य

अशा वरील सर्व आणि इतर उपद्रव घटक विचारात घेऊन, स्थानिक नागरी संस्था (BMC)ने MMC कायद्यात कलम ३५३-B समाविष्ट करून सुधारणा केली आहे, “संरचनात्मक ऑडिट” जे इमारत मालकांना (सोसायटी) कायदेशीररीत्या बंधनकारक करते, ज्या इमारतींचे वय ३० वर्षांपेक्षा जास्त आहे, त्या सर्व इमारतींना हा नियम लागू आहे आणि त्यानंतर इमारतीची सध्याची स्थिती लक्षात न घेता दर दहा वर्षांनी वारंवार इमारतीची AGE डीफॉल्टनुसार किंवा इमारत पूर्ण झाल्यावर महापालिकेद्वारे जारी केलेल्या “पूर्णता प्रमाणपत्र”च्या तारखेनुसार निर्धारित केली जाते. इमारतीची AGE देखील विभागाद्वारे निश्चित केली जाऊ शकते. मालमत्ता कर (असेसमेंट बिले), पाण्याची बिले, एनए कर आणि रेकॉर्ड वास्तूविशारद प्रमाणपत्रावरील “तेव्हा” नोंदी केल्या जातात.

स्ट्रक्चरल ऑडिट – सूचना

एकाच इमारतीतील रहिवासी (आणि सदस्य नसलेले किंवा सार्वजनिक सदस्य देखील) ३५३-B अंतर्गत, BMC च्या स्थानिक वॉर्ड ऑफिसच्या “नियुक्त अधिकारी (DO)”कडे मूलभूत तक्रारअर्ज करू शकतात. इमारतीचे “स्ट्रक्चरल ऑडिट” करण्यासाठी, इमारतीच्या मालकाला/सोसायटीला ३५३-B अंतर्गत नोटीस जारी करण्यासाठी, BMC “नियुक्त अधिकाऱ्याला” शक्य तितके तपशील दयावे लागतात. अशा लेखी तक्रारीची पावती असूनही, जर “नियुक्त अधिकारी” इमारत मालक/सोसायटीला अशी नोटीस बजावण्यात अयशस्वी ठरला, तर त्या “नियुक्त अधिकारी”विरुद्ध कायद्याच्या न्यायालयात कोणत्याही परवानगीचा संदर्भ न घेता, यशस्वीपणे खटला चालवला जाऊ शकतो. विशेष म्हणजे कोणतीही गैर-सदस्य/सार्वजनिक व्यक्ती, ज्यांना इमारतींच्या सुरक्षेबद्दल शंका आहे, ती BMC “नियुक्त अधिकारी”कडे स्ट्रक्चरल ऑडिटसाठी इमारत/सोसायटीला नोटीस जारी करण्यासाठी विनंती करू शकते/तक्रार करू शकते. त्यामुळे यासाठी कोणतेही निर्बंध नाहीत आणि कोणत्याही कागदपत्रांची आवश्यकता नाही.

स्ट्रक्चरल ऑडिट

उपरोक्त बीएमसी नोटीस ३५३-बी नुसार प्राप्त झाल्यानंतर, इमारत मालक/सोसायटीने ३० दिवसांच्या आत इमारतीचे “स्ट्रक्चरल ऑडिट” अनिवार्यपणे केले पाहिजे आणि असा “स्ट्रक्चरल ऑडिट रिपोर्ट” अनिवार्यपणे सादर केला पाहिजे. BMC कार्यालय, परिणामी स्ट्रक्चरल ऑडिट रिपोर्टची छाननी करणे आणि स्ट्रक्चरल ऑडिट रिपोर्टमध्ये हायलाइट केलेल्या सर्व दुरुस्ती आणि पुनर्संचयनाच्या अनुपालनाची अंमलबजावणी करणे हे महापालिका अभियंता यांचे अनिवार्य कर्तव्य असेल. पुढे मंजूर योजना, भोगवटा प्रमाणपत्र आणि इतर कागदपत्रे नसतील, तर इमारत मालक/सोसायटी यांच्याविरुद्ध, इतर कायदेशीर कार्यवाही सुरू करणे महापालिका अधिकाऱ्यांना बंधनकारक करण्यात आले आहे. कायद्याचे पालन करताना हे शेवटी इमारतीतील रहिवाशांचे आणि इमारतीच्या आसपासच्या इतर सार्वजनिक सदस्यांचे रक्षण करणे, याला प्राधान्य देण्यात आले आहे.