महाराष्ट्रात सुमारे ९६००० गृहनिर्माण संस्था आहेत. त्यात मुंबई, ठाणे, पुणे, नाशिक या विभागात सुमारे ७६००० गृहनिर्माण संस्था आहेत. या संस्थांना त्यांचे हक्क मिळवून देणारा मानीव अभिहस्तांतराचा एक चांगला उपक्रम सरकारने सुरू केला होता. मात्र, काही अधिका-यांची अनास्था आणि जाणीवपूर्वक एखाद्या चांगल्या योजनेत खोडा घालण्याची वृत्ती यांमुळे एका चांगल्या उपक्रमाची गती थंडावून हा उपक्रम अपयशी ठरण्याची भीती आहे. मुख्यमंत्र्यांनी या प्रकाराकडे वेळीच लक्ष देणे अत्यावश्यक आहे. तसे न केल्यास एक चांगला लोकहितवादी निर्णय घेऊन सुद्धा त्याचा फायदा लोकांपर्यंत न पोहोचल्याने बिल्डर लॉबीची मुजोरी वाढण्याची भीती आहे.
इमारत बांधून झाल्यानंतर बिल्डर जमिनीची मालकी सोसायटीकडे देत नसल्याने सरकारने बिल्डरशिवाय जमिनीची मालकी, गृहनिर्माण संस्थांना देण्याची प्रक्रिया १९३६ च्या मोफा कायद्यात बदल करून ‘मानीव अभिहस्तांतर’ डीम्ड कन्व्हेअन्स रूपाने सुरू केली. पण, अगदी सुरुवातीपासूनच या योजनेत खीळ घालण्याचे तंत्र महसूल विभागातील वरिष्ठ अधिका-यांनी अवलंबले आहे. त्यामुळे अडथळय़ांच्या शर्यतीतच ही योजना अडकून पडल्याचा सूर आहे. डीम्ड कन्व्हेअन्स ही पहिली योजना आहे जी मुख्यमंत्री पृथ्वीराज चव्हाण यांनी स्वत: राज्यातील ९६००० गृहनिर्माण संस्थांना पत्र पाठवून, डीम्ड कन्व्हेअन्स करून घेण्याची सूचना वजा-विनंती केली. त्यानुसार वर्तमानपत्रे, दूरदर्शनच्या माध्यमातून त्याचा प्रचार व प्रसार करण्यात आला. सुरुवातीला डीम्ड कन्व्हेअन्सची प्रकिया सुरू झाली तेव्हा ३० प्रकारची कागदपत्रे जमा करावी लागत होती. महाराष्ट्र हाउसिंग फेडरेशन व ठाणे डिस्ट्रिक्ट को-ऑपरेटिव्ह हाउसिंग फेडरेशनचा अध्यक्ष म्हणून आपण महसूलमंत्री बाळासाहेब थोरात व सहकारमंत्री हर्षवर्धन पाटील यांच्याशी चर्चा करून या कागदपत्रांची संख्या बारावर आणली. त्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांना थोडाफार दिलासा मिळून त्यांनी प्रस्ताव दाखल करण्यास सुरुवात केली.
सहकार विभागाने जिल्हा उपनिबंधक कार्यालय व जिल्हास्तरीय हाउसिंग फेडरेशन यांच्या एकत्रित प्रयत्नांतून मेळावे, चर्चासत्रे घेऊन त्यांची माहिती गृहनिर्माण संस्थांपर्यंत पोहोचवण्याचे काम केले. सहकारमंत्र्यांनी मुंबईत कांदिवली, माटुंगा, चेंबूर, ठाणे, पुणे येथे भव्य मेळावे घेऊन याविषयावर जनजागृतीही केली. त्यामुळे डीम्ड कन्व्हेअन्सचा प्रचार चांगल्या प्रकारे होऊन, गृहनिर्माण संस्था आपले प्रस्ताव जिल्हा उपनिबंधक कार्यालयात सादर करू लागले. मात्र, जिल्हा उपनिबंधक कार्यालयातून मंजूर झालेले प्रस्ताव महसूल विभागातून पुढे सरकत नव्हते. त्याचे मुख्य कारण म्हणजे महसूल विभागाने कोणत्या प्रकारे कार्यवाही करायची आहे, त्याचे निर्देश व माहिती संबंधित विभागांना दिलीच नव्हती. ही बाब महसूलमंत्री थोरात यांच्या निदर्शनास आणल्यानंतर त्यांनी २४ तासांत याप्रश्नी संबंधित अधिका-यांना परिपत्रक काढण्याच्या सूचना दिल्या. त्यानंतर दहा महिन्यांनी महसूल विभागाने यासंबंधिचे परिपत्रक १२ एपिल २०१२ रोजी काढले. म्हणजे डीम्ड कन्व्हेअन्स हा कायदा २०१० मध्ये मंजूर झाल्यानंतर मुद्रांक शुल्काबाबत पहिले परिपत्रक दोन वर्षानी काढले. त्यानंतर ख-या अर्थाने डीम्ड कन्व्हेअन्सची नोंदणी होण्यास सुरुवात झाली. मात्र, त्याला पुन्हा खीळ बसली ती १७ एप्रिल २०१३ रोजी महसूल विभागाने एलबीटी घेण्यासंदर्भात काढलेल्या परिपत्रकानंतर हा एलबीटी इमारतीच्या एकूण किमतीच्या एक टक्के एवढा असून, त्याची रक्कम काही लाखांच्या घरात जात होती व ती गृहनिर्माण संस्थांना भरणे अशक्य होते. मुळात ज्या फ्लॅटची स्टॅम्प डय़ुटी अगोदरच भरली आहे अशा खरेदीदारांकडून ती पुन्हा वसूल करणे चूक असल्याची साधी गोष्ट महसूल अधिका-यांच्या लक्षात येऊ नये, हे आश्चर्यच. त्यामुळे डीम्ड कन्व्हेअन्सचा वेग पुन्हा मंदावला.
अधिका-यांची अनास्था
फेडरेशनकडून पाठपुराव्यानंतर मुख्यमंत्री व महसूल मंत्र्यांनी निर्णय घेऊनही न्याय व विधी विभाग आणि नोंदणी महानिरीक्षक यांनी परिपत्रक काढण्यासाठी पाच महिने घेतले. यावरून अधिकारी वर्गाची या विषयाबाबतची अनास्थाच उघड झाली आहे. महसूलमंत्री थोरात यांनी डीम्ड कन्व्हेअन्ससाठी येणा-या अडचणींसंदर्भात संबंधित अधिका-यांची बैठक बोलावली होती. या बैठकीत त्यावर निर्णय घेण्यासाठी एक समिती स्थापन करण्याचे ठरले. सर्व अधिका-यांनी त्याला संमतीही दिली. त्यानंतर त्या प्रस्तावित समितीचा एक सदस्य असल्याने एका महिन्याने महसूल विभागाने मला एक पत्र पाठवले. सचिव स्तरावर संबंधित विषयाची समिती स्थापन झाली असल्यामुळे नवीन समिती स्थापन करण्याची आवश्यकता नसल्याचे त्यात कळवण्यात आले होते. ज्या सचिव स्तरावरची समिती सहा महिन्यांपूर्वी स्थापन झाली होती, ते सर्व अधिकारी मंत्री महोदयांनी बोलावलेल्या बैठकीला हजर होते. पण कुणीही अशी समिती स्थापन झाल्याचे मंत्री महोदयांच्या निदर्शनास आणून दिले नाही. याचे कारण म्हणजे अशी समिती स्थापन झाल्याचे कुठल्याच अधिका-यांना माहीत नव्हते.
सहा महिन्यांत या विषयावर एकही बैठक न झाल्याने या समितीच्या अस्तित्वाची जाणीव त्यांना नव्हती. यावरून सर्व अधिका-यांची मानसिकता लक्षात येऊ शकते.
बिल्डर लॉबीचा अपप्रचार
काही व्यावसायिकांना बिल्डर लॉबीने हाताशी धरून या योजनेचा अपप्रचार चालू केला की, कन्व्हेअन्स होणारच नाही, शासनाच्या विरोधात आम्ही कोर्टात जाऊ, वगरे वगरे. त्यातच काही दलालांनी अवाच्या सव्वा शुल्क घेऊन गृहनिर्माण संस्थांना लुटण्याचे काम चालू केले व हा अवाढव्य खर्च पाहून डीम्ड कन्व्हेअन्स नको अशी सदनिकाधारकांची मानसिकता तयार झाली.
शासनाचे प्रामाणिक प्रयत्न
मुख्यमंत्री महोदयांनी डीम्ड कन्व्हेअन्सच्या अडचणी कमी व्हाव्यात व त्या एकाच ठिकाणी सुटाव्यात, दलालांची गरज भासू नये यासाठी डीम्ड कन्व्हेअन्सची जिल्हास्तरीय समन्वय समिती स्थापन केली. या समितीचे अध्यक्ष जिल्हाधिकारी असून जिल्हा उपनिबंधक हे सचिव आहेत. त्यांनी दरमहा या समितीची बैठक बोलावून डीम्ड कन्व्हेअन्समध्ये अडचणी असणा-या संस्थांना बोलावून त्यांच्या अडचणी सोडवायच्या आहेत. शासन एवढय़ावरच थांबलेले नसून ही प्रक्रिया सुलभ व्हावी म्हणून जिल्हास्तरीय डीम्ड कन्व्हेअन्स अदालत चालू केली आहे. ज्या गृहनिर्माण संस्थांची प्रकरणे काही कारणांमुळे थांबली आहेत, त्यांना चालना मिळून लवकरात लवकर ही प्रक्रिया पूर्ण व्हावी हा त्यामागचा उद्देश आहे. एवढे करूनही या योजनेला अजून गती मिळालेली नाही, त्याची काही महत्त्वाची कारणे –
भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) नसल्यास प्रस्ताव फेटाळला जातो
मुळात भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) घेणे ही बिल्डरची जबाबदारी असते, ती तो पाळत नाही व ओसी न घेताच फ्लॅटचा ताबा ग्राहकांना देतो आणि मोकळा होतो, गरजेपोटी ग्राहक फ्लॅट लवकर ताब्यात मिळावा म्हणून घेतात व राहायला जातात. बिल्डर निघून जातो आणि त्याचा भरुदड गृहनिर्माण संस्थांना किंवा गाळेधारकांना सोसावा लागतो.
भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) न मिळण्याची कारणे
मंजुरी न मिळालेल्या जागेत बिल्डरकडून झालेल्या वाढीव बांधकामामुळे महानगरपालिका ओसी देत नाही. काही ठिकाणी पालिकेला पैसे भरावे लागत, ते भरण्याचे टाळतो, त्यामुळे ओ.सी. मिळत नाही. काही ठिकाणी बांधकाम परवानगी देतांना पालिकेने घातलेल्या अटींची पूर्तता न केल्यामुळे ओ.सी. मिळत नाही. अशा विविध कारणांमुळे ओ.सी. न घेता बिल्डर सदनिकाधारकांना ताबा देतो आणि निघून जातो. त्याचा त्रास गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांना सहन करावा लागतो. ओ.सी. नाही म्हणून डीम्ड कन्व्हेअन्स होत नाही. हा विषय नगर विकास विभागाच्या अखत्यारित येतो. तसा ओसी आणि डीम्ड कन्व्हेअन्सचा काही संबंध नसल्याने डीम्ड कन्व्हेअन्स करताना ही सवलत दिली पाहिजे. नगर विकास विभागाकडे गेली २ वर्षे पाठपुरावा करूनही याबाबतीत अद्याप निर्णय झालेला नाही.
न विकलेल्या सदनिकांची स्टॅम्पडय़ुटी सोसायटीला भरावी लागणे
काही इमारतींमध्ये बिल्डरने न विकलेले फ्लॅट असतात किंवा जमीन मालकाला काही रकमेच्या मोबदल्यात त्यातील गाळे दिलेले असतात. अशा गाळय़ांची स्टॅम्पडय़ुटी बिल्डर किंवा जमीन मालक भरत नाहीत. मात्र डीम्ड कन्व्हेअन्स करताना याची स्टॅम्पडय़ुटी प्रचलित बाजारभावाने भरण्याचा आग्रह गृहनिर्माण संस्थेकडे केला जातो. ही स्टॅम्पडय़ुटी काही लाखांच्या घरात असते आणि ती सोसायटीने का भरावी व सोसायटीने भरल्यास ती परत कोण देणार? हा प्रश्न येतो. अशी सक्ती सोसायटीवर करणे योग्य नाही. या बाबतीत गेले ६ महिने निर्णय शासनाच्या विधी व न्याय विभागाकडे प्रलंबित आहे.
» लेआऊटमधील एकापेक्षा जास्त इमारती एकत्र कन्व्हेअन्स करण्यास तयार नसतील तर प्रत्येक इमारतीचे वेगळे कन्व्हेअन्स करण्याची तरतूद नसल्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांच्या अंतर्गत वादामुळे व डीम्ड कन्व्हेअन्स न होण्याच्या उद्देशाने काही सभासद डीम्ड कन्व्हेअन्स करण्यास विरोध करतात, काही ठिकाणी एका लेआउटमध्ये अनेक इमारती असतात, त्या सर्व पूर्ण झालेल्या नसतात. त्यामुळे एकत्र कन्व्हेअन्स होण्यास अडचण होते. म्हणून ज्या इमारतीचे काम पूर्ण झाले आहे व गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी झाली आहे अशा लेआउटमधील सिंगल इमारतीचे कन्व्हेअन्स करण्यास परवानगी मिळत नाही. त्यामुळे बिल्डर एखाद्या इमारतीचे काम वर्षानुवष्रे बाकी ठेवतो व कन्व्हेअन्स करण्यास हरकत घेतो. त्यामुळे डीम्ड कन्व्हेअन्स करण्यास अडचण येते.
» अकृषिक दाखला नसल्यामुळे ७/१२ नोंद होत नाही. ग्रामपंचायतीने मंजूर केलेल्या अकृषिक दाखला नसलेल्या संस्थांच्या बाबतीत महाराष्ट्रामध्ये ग्रामपंचायत हद्दीमधील बांधकामास ठराव करून ग्रामपंचायतीमध्ये मंजुरी दिली जाते व अशी मंजुरी देताना ग्रामपंचायत अकृषिक दाखल्याची मागणी करत नाही. काही ठिकाणी तात्पुरता अकृषिक दाखला घेऊन बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर ग्रामपंचायत त्यांना भोगवटा प्रमाणपत्र देते. आता अशा ग्रामपंचायतींनी मंजुरी दिलेल्या परंतु अकृषिक दाखला नसलेल्या किंवा तात्पुरता अकृषिक दाखला असलेल्या गृहनिर्माण संस्थांचेसुद्धा डीम्ड कन्व्हेअन्स होत नाही म्हणजे जिल्हा उपनिबंधकांनी प्रस्ताव मंजूर करून योग्य दस्त नोंदणी करून व दरवर्षी अकृषिक कर दंडासहीत भरूनसुद्धा ७/१२ उता-यावर संस्थेचे नाव लागत नाही. अशा गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत तत्काळ निर्णय घेणे आवश्यक आहे. कारण ठाणे, पुणे, औरंगाबाद, कोल्हापूर, नागपूर, वसई, नाशिक या भागांत महानगरपालिका होण्याच्या आधी ग्रामपंचायती होत्या, त्यांनी मंजुरी दिलेल्या २५/३० वर्षापूर्वीच्या इमारतींची आता अडवणूक करणे योग्य नाही. १९९५ पर्यंतच्या अनधिकृत बांधकामांबाबत धोरण शिथिल केले असताना ३० वर्षापूर्वी वैध ठरलेल्या इमारतींबाबतचे धोरण बदलले पाहिजे. वाटल्यास दंड आकारून अशा इमारतींचा प्रश्न सोडवायला हवा. शासनाने आता या विषयांच्या बाबतीत निर्णय घेण्यासाठी. बाळासाहेब थोरात यांच्या अध्यक्षतेखाली समिती स्थापन केली आहे.
» अभिनिर्णयासाठी (अ‍ॅडज्युडिकेशन) वेळकाढू धोरण- खरे म्हणजे महसूल कायद्यानुसार एखाद्या प्रकरणात मुद्रांक शुल्क शिल्लक राहिला असल्यास किंवा तो भरला नसल्यास वसूल करण्याची तरतूद आहे असे असतानाही स्टॅम्प डय़ुटी भरल्याची सर्व कागदपत्रे आणि इतर दस्तऐवज दिलेले असताना ते पुन्हा तपासण्याची गरज लागू नये. मात्र अधिका-यांच्या हट्टामुळे हा वेळ जात आहे व गृहनिर्माण संस्थांना चकरा मारण्याचा मानसिक त्रास विनाकारण सहन करावा लागत आहे.
» अनावश्यक स्टॅम्पडय़ुटी- स्टॅम्पडय़ुटीच्या संदर्भात महसूल विभागाचे अधिकारी जाणूनबुजून घोळ घालत आहेत. मुळात स्टॅम्पडय़ुटी आपण खरेदी / विक्री झालेल्या जागेचीच भरतो. मात्र हे अधिकारी, वॉचमन केबिन, पंपरूम, फायररूम, खेळाचे मैदान, गार्डन, बहुमजली इमारतींना बंधनकारक असलेली व विकली न जाणारी मोकळी जागा या सर्वाची स्टॅम्पडय़ुटी आताच्या रेडीरेकनरप्रमाणे गृहनिर्माण संस्थेकडून मागितली जाते, हे बेकायदेशीर आहे. वरील सर्व बाबी पालिकेच्या विकास नियंत्रण नियमावलीप्रमाणे आवश्यक असलेल्या बाबी आहेत आणि त्या विकलेल्या किंवा विकल्या जाणा-या नाहीत. अशा जागेवर स्टॅम्पडय़ुटी घेणे म्हणजे सोसायटींना जाणूनबुजून त्रास देणे व डीम्ड कन्व्हेअन्स होऊ नये म्हणून बिल्डरला प्रोत्साहन देण्यासारखे आहे.
ठाण्यातील एका सोसायटीला डीम्ड कन्व्हेअन्स करताना भरावी लागणा-या स्टॅम्पडय़ुटीचे प्रकरण- या सोसायटीला डीम्ड कन्व्हेअन्स नोंदणी करण्यासाठी ५५,६१,१००/-(पंचावन्न लाख एकसष्ट हजार शंभर) इतकी स्टॅम्पडय़ुटी भरण्यास सांगितली आहे. त्यामध्ये ११८३.८८ चौ.मी. मोकळी जागा तिची रेडीरेकनरप्रमाणे किंमत रु. ३,५७,४६,०००/- (तीन कोटी सत्तावन्न लाख सेहेचाळीस हजार रुपये) त्यावर ६% स्टॅम्पडय़ुटी. सदरची मोकळी जागा ही महानगरपालिकेच्या विकास नियंत्रण नियमावलीपमाणे गार्डन व खेळाचे मैदान यासाठी मोकळी सोडणे बंधनकारक असते व त्यानुसार ती मोकळी सोडलेली आहे. ती विक्री करण्याचा प्रश्न उद्भवत नाही. तरीसुद्धा त्याची स्टॅम्पडय़ुटी भरण्यास सांगितली आहे.
पंपहाउस, वॉचमेन केबीन, ओपन पाìकग, सोसायटी कार्यालय, बहुमजली इमारतींना आवश्यक असलेला विक्री न होणारा मोकळा भाग, फायर स्टेशन यांचीसुद्धा स्टॅम्पडय़ुटी भरण्याची सक्ती केली आहे. अशा चुकीच्या आकारणीमुळे जिल्हा उपनिबंधकांनी मंजूर केलेले प्रस्तावसुद्धा गृहनिर्माण संस्था पुढे नोंदणीकरता दाखल करत नाहीत व ही प्रक्रिया अर्धवट सोडून देत आहेत. खेदाने एक गोष्ट सांगावीशी वाटते की, शासनाने बिल्डर लॉबीच्या विरोधात जाऊन सर्वसामान्य माणसाची होणारी पिळवणूक थांबवावी या उद्देशाने एक चांगला निर्णय घेऊनसुद्धा अधिका-यांनी बिल्डर लॉबीला मदत करण्याचे ठरवून खोडा घातला आहे.
