लेखक - प्रतिक दंतरा (हेड इन्व्हेस्टर रिलेशन्स अ‍ॅण्ड स्ट्रॅटेजी, नेक्सस सिलेक्ट ट्रस्ट अ‍ॅण्ड एक्झिक्युटिव्ह कमिटी मेंबर, इंडियन REITs असोसिएशन)
ऑफिस आणि शॉपिंग मॉल्स सारख्या उच्च दर्जाच्या व्यावसायिक मालमत्तांमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) हा भारतीय गुंतवणूकदारांसाठी एक उत्तम मार्ग आहे. स्थावर मालमत्ता (Fix Asset) म्हणजेच रिअल इस्टेट थेट खरेदी करण्याचा अथवा तिचे व्यवस्थापन करण्याची थेट जबाबदारी रिटसमुळे गुंतवणूकदारावर येत नाही. म्हणजेच या त्रासाशिवाय त्याला व्यावसायिक मालमत्तांची अप्रत्यक्ष खरेदी करता येते. एकेकाळी फक्त बड्या संस्था आणि गर्भश्रीमंत व्यक्तींसाठी उपलब्ध असलेल्या प्रीमियम दर्जाच्या रिअल इस्टेटमध्ये आता रिटसमुळे अगदी छोट्या गुंतवणूकदारांही गुंतवणूक करण्याची सहज संधी मिळाली आहे.
समभागांप्रमाणे खरेदी आणि विक्री करण्याइतके सोपे असलेले रिटस् युनिट गुंतवणूकदारांना नियमित भाडे उत्पन्न, मालमत्तेच्या संभाव्य किंमत वाढीचा लाभ मिळवून देतात. त्याचबरोबर सदर मालमत्तेचे अतिशय व्यावसायिक पध्दतीने व्यव स्थापन हाताळतात. भारतात सध्या चार रिटस् शेअरबाजारात सूचीबद्ध आहेत. त्यात एम्बेसी ऑफिस पार्क्स रिट, माइंडस्पेस बिझनेस पार्क्स रिट, नेक्सस सिलेक्ट ट्रस्ट आणि ब्रुकफील्ड इंडिया रिअल इस्टेट ट्रस्ट यांचा समावेश आहे. हे चार रिटस् सध्या तब्बल १,५२,००० कोटी रुपयांच्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन करत असल्याने, हा गुंतवणूक पर्याय भारतीय गुंतवणूकदारांसाठी एक लोकप्रिय पर्याय ठरला आहे. जर तुमच्यासाठी रिटस् हा गुंतवणूकीचा नवीन प्रकार असेल म्हणजेच तुम्ही त्यात प्रथमच गुंतवणूक करत असाल, तर गुंतवणूकीला प्रारंभ करण्याआधी यातील चार सोपे टप्पे काय आहेत, हे आपण प्रथम जाणून घेऊया.
पहिली पायरी: डीमॅट आणि ट्रेडिंग खाते उघडणे
रिटसमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी, तुम्हाला सेबी-नोंदणीकृत ब्रोकरकडे डिमॅट आणि ट्रेडिंग खाते उघडणे आवश्यक आहे. जर तुम्ही प्रथमच गुंतवणूक करत असाल, तर तुम्हाला नो युवर कस्टमर (KYC) ही प्रक्रिया देखील पूर्ण करावी लागेल, या प्रक्रियेमध्ये संबंधित ग्राहकाची ओळख, पत्ता आणि आर्थिक तपशील या माहितीची पडताळणी केली जाते. गुंतवणुकीकरिता निधी हस्तांतरण सुलभ होणे गरजेचे असून त्यासाठी तुमचे बँक खाते लिंक करा.
दुसरी पायरी: रिटस् आणि त्यांच्या कामगिरीबद्दल संशोधन करा
भारतात २०१९ मध्ये रिटसला सुरुवात झाल्यापासून भारतीय रिटसची बाजारपेठ वेगाने वाढली आहे.
इंडियन REITs असोसिएशन (IRA) च्या डेटानुसार, भारतातील चार REITs नी Q4 FY25 मध्ये २.६४ लाखांहून अधिक युनिटधारकांना १५५३ कोटींपेक्षा जास्त रक्कम वितरित केली आहे.
गुंतवणूक करण्यापूर्वी, सूचीबद्ध रिटसचा खालील मुद्दां आधारे अभ्यास करा:
मालमत्तेची ठिकाणे, भोगवटा दर आणि भाडेकरूंची गुणवत्ता
गत कामगिरी आणि लाभांश इतिहास
व्यवस्थापन टीमचा अनुभव
निव्वळ ऑपरेटिंग उत्पन्न (NOI), वितरण उत्पन्न, कर्ज पातळी आणि मालमत्तेचे मूल्यांकन यासारखे प्रमुख आर्थिक निकष
तिसरी पायरी: रिटस युनिट्सची खरेदी रिटस निवडल्यानंतर शेअरबाजाराच्या वेळेत तुमच्या ट्रेडिंग प्लॅटफॉर्मवर लॉग इन करा आणि तुमची ऑर्डर द्या. तुम्ही या घटकांचा वापरू शकतात:
मार्केट ऑर्डर - तात्काळ खरेदीसाठी सध्याच्या किंमत पातळीवर युनिटसची खरेदी करा.
लिमिट ऑर्डर - पसंतीची खरेदी किंमत ठरवून घ्या आणि त्या पातळीला खरेदी होईपर्यंत वाट पहा. तुमचा व्यवहार पूर्ण होताच रिटचे युनिट्स तुमच्या डिमॅट खात्यात T+2 दिवसांच्या आत जमा होतील (जिथे T हा ट्रेडिंग दिवस आहे).
तुम्ही रिटमध्ये सुरुवातीला अगदी छोट्या रकमेपासून गुंतवणूक करू शकतात. या सुविधेमुळे रिटस हा प्रकार किरकोळ गुंतवणूकदारांना सहज उपलब्ध झाला आहे.
चौथी पायरी : गुंतवणुकीवर नियमित देखरेख ठेवणे अधिकाधिक परतावा मिळवण्यासाठी, तुमच्या रिट गुंतवणुकीचा नियमितपणे आढावा घेत जा.
रिटसला त्यांच्या निव्वळ वितरीत निधीपैकी म्हणजेच नेट डिस्ट्रिब्युटेबल कॅश फ्लो (NDCF) पैकी किमान 90 टक्के रक्कम दर सहा महिन्यांनी आपल्या युनिटधारकांना वितरित करणे बंधनकारक आहे.
त्यामुळे निधी वाटपाच्या घोषणांकडे लक्ष ठेवा.
खालील घटकांबाबत जागरुक रहाः
व्यावसायिक रिअल इस्टेटवर परिणाम करणारे बाजारातील प्रवाह
तुमच्या रिटची मालमत्ता ज्या ठिकाणी आहे, तेथील बाजारपेठां मध्ये होणारे सूक्ष्म बदल
परताव्यावर परिणाम करणारे नवीन मालमत्ता अधिग्रहण किंवा विकास हे घटक
तुमच्या गुंतवणुकीचा तिमाही आढावा घ्या. त्यामुळे तुमच्या आर्थिक उद्दिष्टांशी गुंतवणूक सुसंगत राहील आणि त्यात आवश्यकतेनुसार फेरबदल करत जा.
गुंतवणूकीतील जोखीमांचाही विचार करणे
कोणत्याही गुंतवणुकीप्रमाणे, रिटसमध्येसुध्दा काही जोखीमा असतात. त्यातील काही जोखीमा पुढीलप्रमाणे
आहेत:
रिट युनिटच्या किमतींमधील चढ-उतार हे संभाव्य नफ्यावर परिणाम करतात
आर्थिक मंदीचा व्यावसायिक मालमत्तेच्या मागणीवर परिणाम होतो
व्याजदरांमधील बदलांबाबत संवेदनशील
क्षेत्र-निहाय जोखीम (उदा. घरुन काम करण्याच्या नव्या प्रवाहामुळे ऑफिसेससाठी जागेच्या मागणीवर होत असलेला परिणाम)
सारांश
गुंतवणूकदारांचे रक्षण करण्यासाठी भारतीय रिटससाठी अतिशय कठोर नियमावली तयार करण्यात आलेली असून त्यानुसारच त्यांचे कामकाज चालते. रिटसला मिळणाऱ्या निव्वळ वितरणयोग्य रोख निधीपैकी तब्बल ९०% निधीचे वाटप करणे बंधनकारक करण्यात आलेले आहे. तसेच दर सहा महिन्यांनी त्यांच्या मालमत्तेचे स्वतंत्रपणे मूल्यांकन करणे आणि पारदर्शकतेसाठी सहामाही आणि वार्षिक अहवाल प्रकाशित करणे त्यांना बंधनकारक आहे. गुंतवणूक करण्यापूर्वी, तुमच्या वैयक्तिक परिस्थितीनुसार रिटच्या माध्यमातून मिळणाऱ्या निधीरुपी उत्पन्नावर कराची आकारणी कशी होते, हे जाणून घेण्यासाठी आर्थिक किंवा कर सल्लागाराचा सल्ला घ्या. योग्य संशोधन आणि देखरेखीसह, थेट मालमत्ता खरेदी करण्यात असलेल्या आव्हानांवर मात करत रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी रिटस् हा एक उत्कृष्ट मार्ग ठरू शकतो.